Долевое строительство жилья — самый популярный способ обзавестись квадратными метрами. Как защитить свои права в случае возникновения вопросов с застройщиком, узнало российское информагентство Sputnik Беларусь.
В Минске активно ведется строительство жилья, и каждый желающий может выбрать как коммерческого застройщика, так и государственного. Люди заключают для этого договоры, которые предполагают как ответственность клиента, так и строительной организации.
При этом примерная форма договора утверждена законодательно, правда, застройщик может самостоятельно вносить в него определенные пункты.
Сроки и штрафы
«Большинство вопросов и споров возникает по двум вопросам: сроки строительства и гарантийный ремонт», — рассказала адвокат юридической консультации Центрального района Минска Виолетта Дунаева.
По ее словам, сроки строительства должны быть обязательно согласованы и любые их переносы должны обязательно согласовываться с дольщиком. Бывают случаи, когда застройщики отступают от этого правила и просто рассылают письма с извинениями о переносе и ссылками на форс-мажор.
«Гражданам нужно помнить, что за любое нарушение сроков строительства, если оно не вызвано объективными причинами (например, согласованиями и разрешениями), застройщик несет ответственность: неустойку в процентном размере от стоимости объекта строительства либо суммы внесенных дольщиком платежей. Размер неустойки и порядок ее исчисления определяется договором», — сказала адвокат.
В практике бывали случаи, когда довольно крупные застройщики на проектах с дорогими квадратными метрами затягивали сроки сдачи, но люди принципиально хотели взыскать неустойку, и это у них получалось.
«Как правило, застройщик переживает за свое доброе имя и деловую репутацию, поэтому старается компенсировать дольщикам срыв сроков. В таких случаях дела даже не доходили до суда», — уточнила Дунаева.
Сроки и гарантии
По мнению юриста, самыми сложными для людей по срокам и решениям являются ситуации, которые связаны с разрешением вопросов по гарантийным обязательствам.
«Они прописываются в договоре. Срок гарантии не может быть менее пяти лет на объект недвижимости. Человек подписал акт приемки-передачи недвижимого имущества — с этого момента исчисляется срок. После этого у застройщика начинается гарантийный срок», — констатировала Дунаева.
При этом она обратила внимание, что гарантийный срок в договоре застройщика с дольщиком не может быть меньше срока, чем в его договоре с подрядчиком. Минимальный не может быть меньше пяти лет. И в течение этого времени дольщик может обращаться к застройщику, если у него возникают претензии.
Отопление и гарантии
Житель одной из новостроек рассказал о своей ситуации и необычном кейсе с застройщиком. В одном из домов, совсем недавно введенных в эксплуатацию, заселившиеся на верхние этажи люди столкнулись с тем, что у них в зимний период постоянно возникали проблемы с отоплением.
Застройщик рассказывал дольщикам о том, что проводит проверки насоса подающего теплоносителя, обещал его ремонт или замену. В итоге проблемы как были в доме, так и остались.
В ответ на это Дунаева рекомендует людям в начале определиться, с какой претензией они придут к застройщику. Потому что здесь ситуация обстоит как с любым другим товаром: вы просите заменить, починить, устранили самостоятельно и просите компенсировать средства. Логично и правильно просить застройщика устранить недостаток собственными силами и средствами, ведь для этого и предусмотрен тот самый гарантийный срок. При этом просить следует в письменной форме путем направления соответствующей претензии.
«Человек должен понимать, что в случае отсутствия взаимопонимания с застройщиком, а равно в случае продолжения проявления недостатка после его устранения, необходимо обращаться в суд. Безусловно, никто не лишает гражданина права на еще одну письменную претензию, однако практика показывает, что обращение в суд — мера куда более действенная», — считает адвокат.
При этом она обратила внимание, что если человек не писал официальных писем, но общался с застройщиком, его представителем в домовом чате, то эта переписка также будет принята во внимание в суде.
Мировое соглашение
Дольщик может решать с застройщиком вопросы, связанные с качеством строительных работ, не только посредством судебного решения, но и при помощи досудебного соглашения, в том числе медиативного. Главное, чтобы в данном случае все стороны были в этом заинтересованы и условия такого соглашения устраивали и дольщика, и застройщика.
Адвокат рассказала, что в ее практике был клиент, у которого в новой квартире после заселения на стене стала появляться плесень, от которой невозможно было избавиться. Дело дошло до того, что представители застройщика пригласили профильного специалиста, который констатировал наличие проблемы.
«Клиентка поставила перед застройщиком вопрос: либо вы компенсируете неудобства, либо мы идем решать вопрос в суд», — подчеркнула она.
По ее словам, специалист сразу сказал, что вопросы возникнут именно к качеству строительных работ. В суде для проверки назначили бы строительную экспертизу, а это дорого и очень долго, а суд выводам эксперта даст надлежащую оценку.
«Застройщик оценил, какие расходы может понести на экспертизу и в последующем, если будет установлено, что действительно проблема возникла из-за качества строительства, а скорее всего так и было бы, плюс расходы на оплату государственной пошлины, юридической помощи. Поэтому согласился выплатить компенсацию», — привела пример Дунаева.
Что делать с «косяками»
Дольщики часто сталкиваются с тем, что обращаются за устранением недостатков к застройщику, и тот начинает затягивать решение вопроса.
Поэтому нужно писать претензию застройщику с просьбой устранить недостатки. Он в свою очередь должен официально ответить, что будет с этим делать: или устранять в сроки, которые укажет, или откажется выполнять работу.
«В случае, если срок выполнения работ наступил, а застройщик ничего не начал делать, тогда человек должен понять, что ему нужно идти в суд», — особо отметила юрист.
Дунаева сказала, что для этого дольщику нужно взять свой договор о строительстве, переписку с застройщиком, как официальную, так и неофициальную (если она велась в мессенджерах, то скриншоты), документы на квартиру и идти к адвокату.
«Лучший исход в суде, на мой взгляд — добровольное урегулирование разногласий путем заключения мирового соглашения. Так бывает, когда представителю застройщика приходит исковое заявление, он приходит в суд и ему объясняют перспективы, а наиболее вероятная — назначение экспертизы. При этом расходы за ее проведение, как правило, будут возложены на застройщика. И он, оценивая ситуацию, решает пойти на заключение мирового соглашения», — добавила адвокат.
Гарантийные обязательства лежат на застройщике весь срок, указанный в договоре о долевом строительстве, поэтому в случае возникновения недостатков до истечения сроков его действия нужно смело обращаться за их устранением, а в случае, если законные требования игнорируются, необходимо идти в суд.