Для российских граждан вложиться в минское жилье даже выгоднее, чем в местное: цены на квартиры в беларусской столице гораздо ниже, а перспективы роста их стоимости — выше. Насколько активно сейчас россияне приобретают столичное жилье, каким квартирам отдают предпочтение, российскому информационному агентству Sputnik Беларусь рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Тенденции прошлых лет
«Самый пик обращений россиян за квартирами в Минске пришелся на 2012−2013 годы. Этому предшествовали „штормовые“ как для беларусов, так и россиян 2008−2011 годы, когда основным действующим лицом выступал обменный курс валют, в 2012-м ситуация стабилизировалась, и зарплаты пошли в рост», — рассказал аналитик.
По его словам, россияне всегда наблюдали, как развивается рынок жилой недвижимости Минска. И несмотря на то, что в России тоже активно началось жилищное строительство, цены в беларусской столице по сравнению с крупными российскими городами были значительно ниже.
«Граждане России начали активно приезжать к нам и скупать недвижимость. Они понимали, что кризис закончился и в ближайшие несколько лет ничего подобного не произойдет. А приобретенную квартиру впоследствии можно будет продать с хорошим наваром», — отметил Чернышев.
По большей части россияне не сдавали эту недвижимость в аренду, а зарабатывали на ней только за счет роста ее стоимости. И они не прогадали — только за 2013 год стоимость жилья по сделкам в Минске выросла на 37%. А начиная с 2014-го цены вышли на плато.
«Россияне начали продавать купленные ранее квартиры. В 2014 году в целом продаж было больше, чем сделок покупки», — добавил замначальника отдела.
Вторая волна
«Вторая волна массовой покупки жилья россиянами случилась в 2019–2022 годы, но 2020-й я предлагаю в расчет не брать, потому что из-за пандемии COVID этот год был стрессовым абсолютно для всего земного шара, мы его даже из статистики убираем, потому что он совсем не показательный», — отметил аналитик.
Что касается стоимости жилья, то после пика, который случился осенью 2013 года, цены со второй половины 2014 года пошли вниз, а летом 2016-го отмечалось «ценовой дно». Начиная со второй половины 2017 года стоимость жилья постепенно пошла в рост.
«Во-первых, на это повлияла стабилизация экономической ситуации, в частности обменного курса валют, а во-вторых, снижение ставок по кредитам на недвижимость, когда с 36% годовых они неспешно опустились до 15−16%», — рассказал Чернышев.
При этом он отметил, что жилищное кредитование — это очень важный и действенный механизм, позволивший покупателям быстро компенсировать недостаток собственных средств. Так, в общем объеме сделок доля покупки жилья с помощью банковских займов занимает 40%.
«Для граждан России это тоже выступило индикатором того, что жилищный рынок стал постепенно подниматься после падения. Но если наши соотечественники еще в 2017 году начали пользоваться кредитами и приобретать жилье, то россияне пока присматривались», — отметил собеседник агентства.
Массово покупать жилье в Минске россияне начали в 2019–2022 годах, причем в большинстве случаев это были новостройки, чаще всего — в жилом комплексе «Минск Мир». Именно эта локация была и во многом продолжает оставаться инвестиционно выгодной по сочетанию факторов «местоположение/формат/цена». А ведь основной целью этих покупок было именно инвестирование средств, поэтому скупалось все по выгодной цене, подчеркнул аналитик.
«Рассказывали даже, что россияне прилетали целыми самолетами в Минск на „шопинг“ за квартирами. Насчет самолетов не уверен, а вот автобусные „шоп-туры“ точно были, и это факт», — рассказал Чернышев.
Что происходит сейчас
Что касается нынешней ситуации, то только за 2024 год новостройки подорожали на 20%, а количество квартир в домах уменьшилось на 16%. То есть квартиры стали дороже, но их стало значительно меньше. Но при должном подходе и знании рынка (где искать и что выбирать) — у покупателей все еще есть выбор.
«Цены действительно стали очень высокими, покупатели упираются в потолок своих финансовых возможностей. Для россиян, которые рассматривают покупку жилья в качестве инвестиции, это звоночек, что совершать эту сделку без тщательного знания предложений на рынке и просчета перспективного роста стоимости квартиры в конкретном комплексе рискованно. Поэтому начиная с 2023 года количество покупателей из России стало уменьшаться», — проинформировал эксперт.
При этом те, кто не оставил идею инвестиционной покупки, предпочитают заказывать подбор вариантов квартир и сопровождение сделки в агентстве недвижимости.
Зачем россиянам жилье в Минске?
Прибыль с недвижимости можно получить как в Беларуси, так и в России, но ее стоимость в соседней стране гораздо выше.
«Россияне и раньше вкладывали средства в жилую недвижимость: в 2017–2019 годах Грузия (как курортное направление) была популярна для покупки жилья, до 2020 года многие из них приобретали квартиры в Болгарии и других европейских странах. Но затем стали рассматривать в качестве альтернативы небольшие квартиры в Минске», — сообщил замначальника отдела.
Дело в том, что начиная с 2020-го, когда границы закрылись из-за коронавируса, а затем в 2022-м после обострения отношений на международной арене «зарубежное» жилье стало приносить россиянам много забот. Поэтому граждане РФ и стали более охотно рассматривать Беларусь для личных инвестиций.
Но зарабатывают россияне не только за счет роста цен. Некоторые делают это и на аренде квартиры.
«Мало просто купить и ждать, когда квартира подорожает. Чтобы получить максимальную выгоду, квартиру лучше еще и сдавать, пока ее стоимость не подрастет, тем более для большого роста сейчас нет никаких предпосылок», — отметил Чернышев.
Понятно, что российским инвесторам это не совсем удобно, им не хочется встречаться с арендаторами, отслеживать коммунальные платежи, совершать денежные трансферы.
Однако сейчас есть такая услуга, как аренда по доверенности, когда с агентством по недвижимости заключается договор и местные специалисты берут на себя все заботы по сдаче квартиры. Эта услуга доступна уже достаточно давно, и некоторые россияне ею успешно пользуются.
«С аренды тоже можно получить неплохой пассивный доход: аренда современной однушки в столичной новостройке в среднем будет стоить 300 долларов в месяц, за год „набегает“ 3,6 тысячи долларов минус налоги и текущие расходы. Но даже если получится за счет аренды заработать за год три тысячи долларов, это тоже весьма значительная сумма дополнительного заработка. А ведь квартира еще дорожает сама по себе и в любой момент ее можно быстро и выгодно продать и получить дополнительную прибыль», — сказал аналитик.
Есть и такие россияне (их не так много, как инвесторов), которые покупают квартиры в Минске для проживания.
«Нередки случаи, когда они обустраиваются тут постепенно: сначала покупают квартиру для себя, потом комфортабельную дачу, потом жилье для детей, а потом еще и квартирку, чтобы сдавать ее в аренду и зарабатывать на этом деньги», — рассказал собеседник агентства.